Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? После появления в семье второго ребенка возникают условия для получения родителями материнского капитала. Чаще всего полученные льготные выплаты семьи тратят на улучшение своих жилищных условий, на покупку новых квартир, в том числе путем заключения с банком ипотечного договора.
Данная схема позволяет решить наболевшую проблему получения нового жилья. Но бывают случаи, когда необходимо продать ранее купленное жилье, такие ситуации возникают при обнаружении дефектов жилья, при переезде в другой район города или другой населенный пункт. Но возможна ли продажа квартиры, купленной на материнский капитал?
Что можно встретить в законе?
По закону, без соответствующего разрешения органов опеки и попечительства данную процедуру с продажей жилищной площади, приобретенной с использованием материнского капитала, осуществить нельзя.
В законе строго прописано, что разрешая использовать средства из фонда материнского капитала для улучшения своих жилищных условий, государством ставится одно важное условие: все члены семьи в независимости от возрастной категории должны иметь доли в приобретаемой жилой площади. Даже маленькие дети становятся собственниками купленной квартиры, и по этой причине продать ее можно лишь после одобрения определенных инстанций.
Органы опеки наблюдают за соблюдением гражданских прав маленьких детей. Поэтому родителям необходимо отправить запрос в службу и ждать ответа. Если инстанция примет положительное решение, она обязательно уведомит об этом.
Чтобы было принято положительное решение, необходимо доказать, что:
- дети впоследствии не потеряют свои права в долевой собственности во время приобретения квартиры или дома;
- новые жилищные условия будут полностью соответствовать санитарным нормам и не будут уступать прежним.
Если органы опеки убедятся в этом, тогда они вынесут свое решение, что родители ребенка могут осуществить процедуру продажи нынешней квартиры или дома.
Игнорируя выполнение данных условий и осуществив продажу и покупку нового жилья без соответствующего одобрения, семья в итоге может остаться без новой жилищной площади, так как сделка будет аннулирована.
Каждый получатель государственной субсидии при желании сменить место жительства должен знать, как продать квартиру, купленную на материнский капитал.
Как получить разрешение на продажу?
Согласно закону, любая продажа домов, за материнский капитал приобретенных, должна происходить исключительно в присутствии представителей государственных органов или, в другом случае, при наличии письменного разрешения органа власти. Для жильцов лучше будет, если процедура продажи пройдет с наличием на руках письменного одобрения, но о его получении и придется думать заранее.
Родителям необходимо собрать и подать целый пакет следующих документов:
- Письменное заявление с прошением выдать разрешение на продажу квартиры. Форму заявления, которая утверждена государством, предоставят в органах опеки.
- Документы, подтверждающие факт рождения малолетних детей, и удостоверения личности родителей.
- Письменное заявление обоих родителей, свидетельствующее, что они согласны на участие в предстоящей сделке ребенка.
- Документ об определенной стоимости продаваемой недвижимости.
- Документы, доказывающие право собственности на продаваемые квадратные метры.
- Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
При желании можно купить частный дом или обменять квартиру на частный дом. Для обмена необходимо, чтобы настоящий владелец дома представил технические документы, которые рассказали бы о его характеристиках, из какого материала он построен. Эти документы поступают в органы опеки, которые решают, безопасен ли дом для малолетних детей или нет, соответствуют ли условия нормальному проживанию.
Если в ходе изучения поданных документов поверяющие приходят к выводу, что жилье безопасно, органы опеки дают свое одобрение на продажу квартиры с покупкой дома или обмен квартиры на дом.
Если у многодетной семьи, напротив, возникает желание продать дом и купить квартиру, то они должны получить точно такие же разрешения.
Продажа квартир, купленных под ипотеку
Могут возникнуть обстоятельства, заставляющие продать жилье, купленное в ипотеку с применением средств материнского капитала. Но тут продавцов поджидают определенные трудности.
Дело в том, что кредит на жилье оформляется так, что оно остается в залоге у кредитора. И не имеет значения, новая это недвижимость или уже в ней кто-то проживал. Если возникает просрочка по кредитной задолженности, залоговое имущество, в данном случае квартира или дом, в стандартном порядке должно быть выставлено на коммерческую реализацию.
Факт проживания в ней несовершеннолетних граждан сам по себе этому способен воспрепятствовать, но лучше на это не надеяться и правильно рассчитывать свои финансовые возможности. В иных случаях приобретаемая жилищная площадь может быть вовсе не достроена, застройщик скроется в неизвестном направлении или объявит себя банкротом. Вложенные в покупку недвижимости средства, в том числе и материнский капитал, могут быть и вовсе потеряны.
Речь идет об очень больших деньгах, которые выделяет государство на субсидии и важно, чтобы они не были растрачены из-за нелепых ошибок.
Правильная последовательность действий обязывает родителей заверить в нотариальной форме письменное обязательство о том, что в будущем все имущественные права детей будут соблюдены, они получат положенные им доли не позже чем через полгода после погашения ипотеки или передачи построенного жилья в эксплуатацию.
Однако это обязательное правило не всегда исполняется. Оно не контролируется должным образом, поскольку слишком много государственных органов одновременно причастны к процессу и перекладывают эту обязанность друг на друга. Кроме органов опеки в деле участвуют органы росреестра и пенсионный фонд. Временами все обязательства остаются только на бумаге, дети лишаются положенного им права на доли в новом жилье, а покупатели проданной квартиры могут получить серьезные неприятности.
Чтобы избежать подобных проблем, родители ребенка должны все оформить правильно, соблюдая все требования, указанные законодательством.
Риски, возникающие при продаже квартиры
Обладатели сертификата на материнский капитал при продаже жилой площади несут определенные риски. Несоблюдение определенных законами прав детей в дальнейшем могут обернуться серьезными плачевными последствиями.
После наступления совершеннолетнего возраста, дети в течение трех лет могут подать в суд, чтобы оспорить заключенную много лет назад сделку о продаже и покупке новой жилой недвижимости.
Это приведет не только к серьезному конфликту между родителями и детьми, но и навредит покупателям жилья. Если сделка будет аннулирована, то они будут вынуждены вернуть квартиру уже бывшим владельцам, даже если пройдет 5 или 10 лет.
Прежние владельцы вернувшихся им квадратных метров будут обязаны вернуть все денежные средства, которые покупатели им заплатили за жилье. Как правило, бывшие собственники такими суммами уже не располагают, и они впоследствии вынуждены платить в рассрочку.
Для покупателя это равносильно ограблению. Мало того, что постоянная инфляция съедает значительную часть личных доходов, так еще придется ждать возврата денег от бывших владельцев неизвестно сколько.
Налоговые органы тоже проводят соответствующую оценку квартиры и часто занижают ее стоимость. Это тоже не очень хорошая новость для тех, кто ожидает возвращения ранее заплаченных средств. В некоторых особо плохих случаях покупатель может просто остаться на улице.
Приобретение квартиры под материнский капитал является весьма распространенной практикой, но никогда нельзя забывать об юридических тонкостях, которые сопровождают продажу и покупку нового жилья. Несоблюдение процессуальных и материальных законодательных норм равносильно бомбе замедленного действия, что может обернуться серьезными неприятностями спустя много лет.